Que devient le congé donné pendant la période de crise sanitaire due au Covid 19 ?

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Le congé donné par le locataire durant le confinement

En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve du respect d’un délai de préavis de trois mois, réduit à un mois lorsque le motif est lié à l’obtention d’un emploi, la mutation ou la perte d’un emploi.

En
raison de la crise sanitaire actuelle, le confinement de la population a été
décrété à compter du 17 mars dernier à midi, et cette période exceptionnelle a
des conséquences sur le monde juridique.

Spécifiquement
en matière de baux d’habitation, la problématique se pose au bailleur de savoir
si le congé donné par son locataire, pendant la période de confinement, peut
produire son plein effet dès la fin du délai de préavis prévu par l’article 15
précité ou si le délai doit être prorogé.

Le congé pouvant
être donné à tout moment par le locataire,
l’Ordonnance n° 2020-306 du 25
mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période
d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période,
ne prévoit aucune prorogation.

En
effet, le préavis de trois ou un mois étant un simple délai de prévenance, ce
délai de préavis n’est pas prorogé. Le locataire garde donc sa faculté de
donner congé à tout moment et le délai de préavis s’écoule normalement sans
prorogation ; le décompte du délai de préavis commence donc au jour où le
congé est donné, sans report.

Par
ailleurs, si la fin de la période de préavis arrive pendant le confinement et
que le locataire se maintient dans les lieux au-delà de ladite période (faute
de pouvoir organiser son déménagement, par exemple), ce dernier reste redevable
du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Il
convient donc, pour le bailleur, de facturer, non plus un loyer, mais
l’indemnité d’occupation mensuelle due puisque le bail a été résilié à l’issue
de la période de préavis et que le locataire occupe les lieux sans titre
d’occupation valide.

Le congé donné par le bailleur durant le confinement

En
vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la faculté
de donner congé à son locataire, justifié soit par sa décision de reprendre ou
de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, sous réserve du
respect d’un délai de préavis de 6 mois avant le terme du bail.

L’article 5 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25
mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période
d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période
prévoit que « Lorsqu’une convention
ne peut être résiliée que durant une période déterminée
ou qu’elle est renouvelée
en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article
1er, de deux mois après la fin de cette période 
».

Dans le même sens,
l’article 2 de ladite Ordonnance prévoit, de manière générale, la prorogation
de tout acte (sens général) qui aurait dû être accompli pendant la période
entre le 12 mars 2020 et
l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état
d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 22 mars
2020, sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui
ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement
imparti pour agir, dans la limite de deux mois
.

  • Le congé donné par le bailleur
    doit, en principe, être délivré dans une période déterminée : en raison du
    confinement, la prorogation du délai pour délivrer congé s’applique,
    conformément à l’Ordonnance précitée.
  • Le bailleur bénéficie d’une
    prorogation du délai pour donner congé de deux mois à compter de la fin de la
    période d’état d’urgence sanitaire.

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