Précisions sur l’exigibilité des loyers commerciaux échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020

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La 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de
Paris a rendu un jugement le 10 juillet dernier consacrant une première
appréciation de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, par les
juridictions en charge des contentieux relatifs aux loyers commerciaux impayés
durant la période juridiquement protégée, et de confinement.

Il s’agit là d’une application stricte de l’article 4
consistant à dire que les loyers sont dus pendant la période juridiquement
protégée.

Pour mémoire, afin d’éviter la propagation du Covid-19, les cafés-restaurants se sont vus imposer une fermeture administrative du 14 mars 2020 au 2 juin 2020.

Il ressort de l’article 4 de l’Ordonnance du 25 mars 2020 que :

« Les
astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses
prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner
l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir
pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période
définie au I de l’article 1er.

Ces
astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de
l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur
n’a pas exécuté son obligation avant ce terme.

Le
cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet
avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de
l’article 1er »

En l’espèce, la question était de savoir si un
restaurateur, qui n’a pas pu ouvrir son commerce au public en raison de la
fermeture administrative, était redevable envers son bailleur des loyers et
charges échues pendant ladite période de fermeture.

Dans son argumentaire, le bailleur avait sollicité le
paiement intégral du loyer du 2ème trimestre 2020, avec application
d’une compensation avec une somme qu’il devait au preneur.

Le preneur soutenait que l’exigibilité des loyers
réclamés était suspendue en raison de l’article
4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

Le Tribunal Judiciaire, saisi de cette question, a mis
en évidence l’exigibilité des loyers commerciaux durant cette période et,
surtout, l’exigence de bonne foi dans les relations commerciales.

Par conséquent, le Tribunal Judiciaire de Paris a jugé
que « l’article 4 de
l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’a pas suspendu l’exigibilité des
loyers commerciaux qui peuvent être payés spontanément ou par compensation,
mais interdit l’exercice de voies d’exécution forcée par le bailleur en vue de
leur recouvrement » 1

En outre, le Tribunal Judiciaire de Paris a retenu que
l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 «  a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier d’un
certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus (..)
mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à
bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être
spontanément payé ou réglé par compensation. Selon l’article 1134 devenu 1104
du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il
résulte que les parties sont tenues en cas de circonstances exceptionnelles, de
vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des
modalités d’exécution de leurs obligations respectives »1

Par conséquent, il ressort de ce jugement que, pendant la période juridiquement protégée, les loyers commerciaux sont dus et peuvent être payés par voie de compensation, la bonne foi et la loyauté étant fortement encouragées.

Ce jugement est révélateur de l’intention des juridictions d’inviter les bailleurs et les preneurs à s’adapter et à aménager eux-mêmes des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Ce dont le bailleur avait ici fait preuve, en n’exigeant pas le paiement immédiat du loyer et des charges dans les conditions prévues au contrat mais en proposant un aménagement.

Tribunal Judiciaire de Paris, jugement du 10 juillet 2020 ->

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