La lourde conséquence du paiement d’une indemnité d’éviction en cas de soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux en précisant qu’il n’est pas nécessaire d’en remplir les conditions préalables

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Le champ d’application du bail commercial est
fixé par les articles L.145-1 à L.145-5 du Code de commerce.

L’article L. 145-1 du Code de commerce
dispose que :

« I. –
Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou
locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un
commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des
sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des
métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. »

Il est possible de dégager de ce
texte quatre conditions préalables d’application du statut :

  • Le contrat doit
    être un bail ;
  • L’objet du bail
    doit être un immeuble ou un local existant ;
  • Un fonds de
    commerce doit y être exploité ;
  • Le preneur doit
    être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des
    métiers.

Il est à noter que l’article L. 145-2 du même
code prévoit une application du statut des baux commerciaux à certaines
catégories de locaux (dont les établissements d’enseignement).

S’agissant
de l’immatriculation au RCS, la Cour de cassation[1] a
notamment considéré à de nombreuses reprises que le Preneur non immatriculé au
registre du commerce et des sociétés ne pouvait pas prétendre au bénéfice du
statut des baux commerciaux.

Les parties ont le droit de soumettre leur
bail volontairement au statut des baux commerciaux, même si les conditions
précitées ne sont pas réunies.

La Cour de cassation[2]
vient de préciser que la condition de l’immatriculation n’était pas remplie dès
lors que les parties avaient expressément décidé de soumettre le bail au statut
des baux commerciaux.

Dans
cette espèce particulière, le Bailleur avait souhaité ne pas payer l’indemnité
d’éviction en invoquant le fait que le Preneur n’était pas immatriculé au RCS.

Cet arrêt est lié aux circonstances de
l’espèce dans la mesure où la Cour de cassation a précisé que :

 « 7. En statuant ainsi, alors que le
bail stipulait que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut
des baux commerciaux
, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du code de
commerce et des textes subséquents, et
ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas
remplies ou ne le sont que pour partie
, en sorte qu’il y aura
éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce
statut », la cour d’appel, qui a dénaturé cette convention claire et
précise, dont il résulte que le bailleur
avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation, a violé le
principe susvisé.
»

Le
Bailleur est donc tenu de payer l’indemnité d’éviction étant donné que les
parties avaient expressément accepté la soumission du bail commercial y compris
si l’une des conditions du statut était absente.

Une
attention particulière doit donc être portée à la rédaction de la clause de
soumission volontaire au statut des baux commerciaux afin de bien connaître les
engagements de chaque partie. 


[1] Arrêts Cour de cassation, 3ème chambre civile : 7 septembre 2017 N°16-15012, publié au bulletin ; 9 juin 2016 N°15-15416 ; 3 juillet 2013 N° 12-21966 ; 31 mars 1998 N°96-15385

[2] Arrêt Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 mai 2020, n°19-15001

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